REITy: Czym są i jak w nie inwestować?

Chcesz inwestować w nieruchomości, ale nie chcesz kupować domu? REITy to jeden ze sposobów, aby to zrobić i to przy niższych kosztach i lepszym stopniu dywersyfikacji.

Czym są REIT-y?

REIT to skrót od Real Estate Investment Trust, który można przetłumaczyć jako fundusz inwestycyjny nieruchomości.

REIT to spółki inwestycyjne w sektorze nieruchomości, które są notowane na giełdzie. Innymi słowy, są to spółki giełdowe, które zajmują się głównie kupowaniem i zarządzaniem nieruchomościami na wynajem.

Ponieważ są one notowane na giełdzie, każdy może zainwestować w REITy w taki sam sposób, w jaki kupiłby akcje spółki giełdowej.

Krótka historia REIT

REIT-y pojawiły się w Stanach Zjednoczonych w 1960 r. jako sposób dla drobnych inwestorów na uzyskanie dostępu do sektora nieruchomości, który do tego czasu był ograniczony do dużego kapitału.

Aby to osiągnąć, stworzono narzędzie, w które inwestorzy mogli inwestować w sposób podobny do akcji. Pierwszy REIT, Continental Mortage Investors, debiutował na Nowojorskiej Giełdzie Papierów Wartościowych w 1965 roku i od tego czasu jest to stale rozwijający się rodzaj inwestycji.

Cztery lata później REIT-y pojawiły się w Europie za pośrednictwem Holandii, choć to w Wielkiej Brytanii nastąpił ich prawdziwy rozkwit.

Obecnie REIT-y są obecne w 35 krajach na całym świecie pod taką czy inną nazwą.

Charakterystyka REIT-ów

Wymagania dotyczące utworzenia REIT są nieco inne w każdym kraju. Warunki w Europie różnią się od warunków dla REIT w Stanach Zjednoczonych.

W przypadku amerykańskich REIT-ów, których model jest powielany w większości krajów, podstawowe cechy to:

• Inwestowanie co najmniej 75% swoich aktywów w nieruchomości, gotówkę lub obligacje skarbowe (głównie inwestycje konserwatywne).
• Uzyskiwanie co najmniej 75% dochodu brutto z przychodów z nieruchomości, kredytów hipotecznych lub zysków kapitałowych ze sprzedaży nieruchomości.
• Dystrybucja co najmniej 90% dochodu do akcjonariuszy w formie dywidendy.
• REIT musi mieć co najmniej 100 akcjonariuszy w momencie jego utworzenia, a 5 największych nie może kontrolować więcej niż 50% spółki.

Następnie każdy kraj dostosowuje te warunki do swoich celów. Na przykład w Japonii tylko 50% dochodu musi pochodzić z nieruchomości, a w Australii REIT-y są zobowiązane do dystrybucji 100% dochodu.

Wymogi te sprawiają, że REIT-y koncentrują się na inwestycjach długoterminowych i charakteryzują się ograniczoną zmiennością, z wyjątkiem zdarzeń jednorazowych, takich jak pęknięcie bańki na rynku nieruchomości w 2008 r. lub pandemia koronawirusa.

Rodzaje REIT-ów

Istnieje kilka sposobów klasyfikacji REIT-ów. Najpopularniejszym z nich jest podział według rodzaju aktywów, w które inwestują. Istnieją trzy rodzaje REIT-ów:

REITy inwestujące w nieruchomości

Znane również jako equity REIT, są najbardziej rozpowszechnionym i tradycyjnym modelem. Zasadniczo kupują i zarządzają nieruchomościami, które generują dochód z wynajmu. Nie oznacza to, że nie mogą sprzedać niektórych z tych nieruchomości i osiągnąć zysku. Nie jest to jednak ich głównym celem.
Nieruchomości te mogą być dowolne, od domów po centra handlowe, rezydencje, hotele, grunty przemysłowe… Innym sposobem klasyfikacji REIT-ów jest właśnie segment nieruchomości, w którym się specjalizują.

Jest to najbardziej rozpowszechniony rodzaj REIT w Europie.

REITy inwestujące w kredyty hipoteczne

Jak sama nazwa wskazuje, hipoteczne REIT-y specjalizują się w finansowaniu. Ten instrument nie ma w swojej nazwie nieruchomości. Jego zadaniem jest pożyczanie pieniędzy na zakup nieruchomości za pomocą instrumentów takich jak hipoteki.
Ich dochód w tym przypadku pochodzi z odsetek generowanych przez te kredyty hipoteczne.

REITy mieszane

Są to REIT-y, które łączą dwie strategie, które właśnie widziałeś i mogą kłaść większy nacisk na jedną lub drugą formułę.

REITy: Zalety

Dlaczego warto inwestować w nieruchomości za pośrednictwem REIT? Zalety tej formuły w porównaniu do bezpośredniego inwestowania w nieruchomości są następujące:

• Niższy początkowy kapitał inwestycyjny. Zakup mieszkania na wynajem nie jest tani. Koszt inwestycji w REIT to cena, po której jest on notowany na giełdzie. Innymi słowy, potrzebujesz mniej pieniędzy i są one znacznie bardziej przystępne.
• Dywersyfikacja: Ile mieszkań potrzeba, aby dobrze zdywersyfikować portfel nieruchomości? Pojedynczy REIT zapewnia lepszą dywersyfikację pod względem rodzaju nieruchomości (inwestuje nie tylko w mieszkania) i geografii (inwestuje w więcej niż jednym mieście, a nawet w więcej niż jednym kraju).
• Płynność. Udziały w REIT można kupować i sprzedawać natychmiast. Jest to bardzo płynna inwestycja. Dla porównania, średni czas sprzedaży mieszkania w małych miastach wynosi 6 miesięcy, a w większych miastach około 3 miesiąy.
• Czas zarządzania. Inwestowanie w REIT praktycznie nie wymaga czasu z Twojej strony, poza śledzeniem zmian cen na giełdzie.
• Profesjonalne zarządzanie. REIT-y, podobnie jak fundusze inwestycyjne, są zarządzane przez profesjonalistów z branży, którzy wiedzą, jak wybrać najlepsze nieruchomości do inwestowania i mają zespół ekspertów do zarządzania nimi. Innymi słowy, unikają nieefektywności prywatnego właściciela.
• Generujesz pasywny dochód. REIT-y są prawnie zobowiązane do dystrybucji większości dochodu poprzez generowanie dywidendy, którą będziesz okresowo otrzymywać.
• Opodatkowanie. W niektórych krajach REIT-y mają zalety podatkowe zarówno jako spółka, jak i dla indywidualnego inwestora.

REITy: Wady

• Niższe zyski. Zwrot z inwestycji może być niższy niż w przypadku bezpośredniego inwestowania i osiągania dobrych wyników. Ale, podobnie jak w wojnie między aktywnym a pasywnym zarządzaniem, trzeba to zrobić dobrze. Badanie przeprowadzone przez EPRA (European Public Real Estate Association) pokazuje, że REIT-y osiągają lepsze wyniki niż bezpośrednie inwestycje w nieruchomości średnio o 4% rocznie:

• Niższa częstotliwość uzyskiwania dochodu. REIT-y zawsze wypłacają dywidendy, ale nie muszą tego robić co miesiąc.
• Ryzyko rynkowe. Jako aktywo finansowe, jego korelacja z rynkami jest większa niż w przypadku prywatnego mieszkania lub jakiejkolwiek innej nieruchomości. Innymi słowy, jeśli nastąpi spadek na rynkach, może to mieć wpływ, co nie miałoby miejsca w przypadku inwestycji bezpośrednich.

👉 Więcej informacji Gdzie inwestować w 2024 roku?

Jak inwestować w REIT-y

Istnieje wiele sposobów na inwestowanie w REIT-y, podobnie jak w przypadku inwestowania w akcje.
Trzy alternatywy to: zakup akcji REIT, inwestowanie za pośrednictwem funduszy ETF, inwestowanie za pośrednictwem wyspecjalizowanych funduszy inwestycyjnych.

Zakup akcji spółki na giełdzie papierów wartościowych

Jest to bardzo prosta formuła inwestycyjna. Wybierasz REIT, który najbardziej Cię interesuje i stajesz się jego udziałowcem.

Aby inwestować w międzynarodowe REIT-y, potrzebny jest broker, który umożliwia dostęp do tych rynków (i w miarę możliwości pobiera niskie prowizje). Tutaj możesz sprawdzić recenzje najlepszych brokerów dla rynku, którego potrzebujesz.

Potrzebujesz pomysłów? Oto 10 najlepszych REIT-ów notowanych w Stanach Zjednoczonych:

Inwestowanie w REITy za pośrednictwem ETF

Jest to jeden ze sposobów uzyskania ekspozycji na sektor REIT jako całość. Fundusze ETF lub fundusze giełdowe działają jako indeksy dla całego sektora lub segmentu rynku.

Największe fundusze ETF REIT w USA według danych ETFdb to:

Fundusze inwestycyjne REIT

Jest to trzecia i ostatnia alternatywa. Polega ona na pozostawieniu wyboru inwestycji profesjonalnym menedżerom.

Czy warto inwestować w REIT-y?

REIT-y to prosty i zwinny sposób na zapewnienie swojemu portfelowi ekspozycji na nieruchomości. Czy są one dobrą inwestycją? Odpowiedź zależy od składu portfela i profilu inwestora.
Jeśli uważasz, że rynek nieruchomości będzie nadal rósł, są one dobrą alternatywą, aby wejść na rynek i skorzystać z trendów, takich jak wzrost sprzedaży online i wynikające z tego zapotrzebowanie na magazyny i centra logistyczne lub starzenie się społeczeństwa i zapotrzebowanie na rezydencje.

Szukasz brokera? Sprawdź nasze rekomendacje

eToro

• Trading automatyczny
• Przejrzyste i zrozumiałe wskazówki handlowe
• Darmowe transakcje akcji i ETF
• Ochrona przed ujemnym saldem
• Karta kredytowa/debetowa dostępna (w USA i UK tylko karta debetowa)

Odwiedź

74% rachunków inwestorów traci pieniądze, handlując kontraktami CFD z tym dostawcą.

XTB

• Regulacja obecna we wszystkich krajach.
• Konto oszczędnościowe oprocentowane na 2% (w euro).
• Brak prowizji (0%) na akcje i ETF-y.

Odwiedź

76% kont traci pieniądze podczas handlu CFD oferowanymi przez tego dostawcę.

Freedom24

• Szeroki zakres klas aktywów i rynków; +41500 akcji i funduszy ETF oraz 800 000 amerykańskich opcji na akcje
• Bezpieczny, regulowany broker
• Oprocentowane konto do 8%
• Dostęp do raportów z podstawowymi informacjami o spółkach

Odwiedź

Inwestowanie niesie ze sobą ryzyko straty.